Lurín Y Chilca Todavía Tienen Terrenos, Pero Sin Una Adecuada Zonificación Y Provisión De Servicios. El Boom Inmobiliario Avanza En Las Viejas Zonas Industriales De Lima Y No Hay Donde Mudarse.
POR CRISTÓBAL SAMARDZICH.
La industria pesada de Lima continuará sufriendo en el 2014 en su proceso de migración hacia el sur. El boom inmobiliario invade las tradicionales zonas industriales –ya es común ver conjuntos residenciales en las avenidas Argentina, Colonial y Venezuela–, mientras que las empresas que buscan mudarse a Lurín y Chilca enfrentan la escasez de espacios habilitados y los parques industriales mantienen los terrenos de uso industrial a precios superiores al estándar internacional.
“A pesar de la presión ejercida por la demanda de espacios para la industria en las zonas aledañas a Lima –señala un reporte de la consultora inmobiliaria Colliers International–, todavía no se avizora un panorama claro que facilite y dinamice esta migración”.
En Lurín, la nueva zona industrial de Lima, el m2 de un terreno con zonificación I2 (que permite la operación de una industria ligera) varía entre US$280 y US$300, dice Jorge Marcenaro, director del área Industrial de Colliers. Sin embargo, de acuerdo a una media internacional, el metro cuadrado de un terreno industrial no tendría porqué costar más de US$100 (SE 1301).
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El aumento del precio fue impulsado por una ordenanza de la Municipalidad de Lima que prohibió el cambio de zonificación hacia industrial, aunque también se debe a la falta de un plan del Estado que destine y habilite áreas para uso industrial. Lurín aún tiene grandes extensiones de tierras eriazas, principalmente en las pampas ubicadas a espaldas del balneario de Punta Hermosa. A parte de estas tierras se les otorgaría la zonificación I2, lo que ampliaría en 200 hectáreas los terrenos para uso industrial.
“Eso va traer tranquilidad y comodidad a las empresas que todavía no han migrado hacia el sur”, sostiene Marcenaro. Actualmente sólo hay cerca de 30 hectáreas con zonificación industrial a la venta. Se espera que los precios se nivelen si se concreta la ampliación.
Pero el problema no termina ahí. Cambiar el uso a la tierra es insuficiente. El empresario industrial requiere también que el lugar disponga de servicios básicos: agua, luz, desagüe, etc. “Todavía en Lurín –en la zona industrial que tiene zonificación I2– ves plantas con tecnología de punta que tienen que comprar agua de cisternas porque no cuenta con el servicio”, explica el experto: “Falta mucho por recorrer”.
En Chilca la situación es similar: “Hay solo 50 hectáreas con zonificación industrial”, asegura Marcenaro. Muchas empresas han comprado terrenos eriazos y están a la espera de que se realice el cambio de uso. Pese a la importancia de la zona para la producción energética del país, el Estado no planificó la creación de un futuro polo industrial. Los parques industriales existentes fueron creados por iniciativas privadas.
A ello se suma la escasez de agua, pues está prohibida la creación de nuevos pozos subterráneos, que actualmente son utilizados por la industria y las centrales termoeléctricas. Si se toma en cuenta que la planta de la Corporación Lindley –ubicada en esa zona– iniciará sus operaciones a fin de año o a inicio del próximo, y que Alicorp y Pepsico también han comprado terrenos para sus plantas en el futuro, queda claro que el agua será un factor cada vez más crítico para la industria. La situación se agravará.
“Si nosotros tuviésemos tierra zonificada y bien estructurada en cuanto a servicios, generaríamos nuevas oportunidades de trabajo y atraeríamos a nuevas empresas al Perú”, opina Marcenaro: “Vienen extranjeros y dicen ‘too many problems’ [muchos problemas]“.
El desarrollo de proyectos residenciales y comerciales en Lima seguirá conquistando a las viejas zonas industriales, lo que hará más necesario habilitar espacios para las industrias cercanos a la capital.
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